Hoe beoordeel je een perceel op ontwikkelkans voor woningbouw?
Wie bouwlocaties zoekt, beoordeelt percelen meestal op gevoel en ervaring: u kent de gemeente, u weet waar de raad gevoelig ligt, u ziet op de kaart wat "logisch" is. Dat werkt voor tien percelen. Voor de 20.000 percelen van een gemiddelde gemeente werkt het niet, en het is niet uitlegbaar aan een opdrachtgever of een raad. Dit artikel beschrijft de vijf vragen die wij in GEOSHARQ in een vaste volgorde stellen, en waarom die volgorde ertoe doet.
1. Is er een harde uitsluiting?
Eerst de knock-outs. Ligt het perceel binnen een risicocontour van een buisleiding of Bevi-inrichting, in Natura 2000 of het Natuurnetwerk Brabant, onder een hoogspanningsverbinding, in een waterbergingsgebied? Dan is woningbouw daar in de praktijk niet aan de orde, hoe mooi de rest ook scoort.
Het belangrijkste inzicht: een uitsluiting mag nooit worden weggemiddeld. Een rekenmodel dat een perceel 40 % planologie, 90 % ruimtelijk en 80 % ligging geeft, komt uit op een geruststellend gemiddelde. Dat is fout. Een uitsluiting hoort als aparte klasse bovenaan het dossier te staan, niet als een lage deelscore ergens onderin.
2. Wat zegt de planologie?
De bestemming uit het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) bepaalt de startpositie: wonen, agrarisch, bedrijf, groen. Daarbovenop komt de provinciale verordening, die in Noord-Brabant zwaar weegt: ligt het perceel in stedelijk gebied, in een verstedelijkingsafweegbaar gebied of in het landelijk gebied? Ook geurcontouren van veehouderijen en milieucategorieën van bedrijven vallen hieronder. Dit zijn geen knock-outs, maar ze bepalen of de weg naar een bouwtitel kort of lang is.
3. Kan er iets op?
Maat en vorm. Een perceel van 400 m² is een kavel, geen ontwikkellocatie. Een strook van 15 meter breed en 300 meter lang is op papier groot maar in de praktijk onbebouwbaar. Wij rekenen met het netto bebouwbaar oppervlak na aftrek van contouren en beperkingen, en toetsen dat aan drempels per zoekprofiel: een kleine inbreiding vraagt iets anders dan een uitleglocatie.
4. Waar ligt het?
Dit is de vraag die in de pilot het meeste discussie gaf en uiteindelijk zwaarder is gaan wegen. Provinciaal beleid en de Ladder voor duurzame verstedelijking sturen op inbreiding: eerst binnen de bebouwde kom, dan aan de rand, en pas daarna het buitengebied. Een perceel binnen de kom heeft planologisch een veel kortere weg dan hetzelfde perceel 800 meter verderop.
Daarbij is de definitie van "kom" belangrijker dan vaak gedacht. Een eigen afleiding uit pandendichtheid kleurt ook linten en verspreide bebouwing "binnen de kern". Wij gebruiken daarom de officiële bebouwde kom uit de BRT TOP10NL van het Kadaster: dezelfde grens die iedereen op de topografische kaart ziet. Hoe dat uitpakte staat in de casus Bernheze.
5. Van wie is het?
Eigendomssituatie en versnippering zeggen iets over haalbaarheid: één eigenaar is een gesprek, twaalf eigenaren is een proces. Maar let op: dit gegeven is uit openbare bronnen vaak niet te verifiëren. Een onbekende eigendomssituatie hoort dan ook niet stilzwijgend als "neutraal" mee te tellen; dat tilt onterecht de score op. Wij tellen eigendom alleen mee als er iets over bekend is.
De valkuil van het ene cijfer
Al deze vragen samen leveren een ontwikkelkans op. Maar hoe stevig de data is waarop die kans rust, is een tweede, aparte vraag. Een perceel kan hoog scoren op basis van een verouderd plan en een geschatte contour. Daarom geeft GEOSHARQ twee scores: ontwikkelkans en databetrouwbaarheid, die nooit tegen elkaar worden weggemiddeld. Een hoge kans op wankele data is een ander besluit dan een hoge kans op harde brondata.
Hoe dit precies in het product zit, met de zes klassen en de vijf wegingscategorieën, staat op Hoe het werkt. Welke openbare bronnen deze vragen kunnen beantwoorden, staat in Openbare databronnen voor bouwlocaties.
Scores en analyses zijn indicatief en vervangen geen eigen onderzoek of professioneel advies.